美國房地產景氣觀察指標介紹

美國房地產景氣觀察指標介紹

在過去，房地產業的活動常被視為火車頭產業，是因為過去房地產景氣的枯榮對其他產業有相當大的影響作用，亦即不動產景氣在好的時候，常可以帶動建材、水泥、鋼鐵、金融等周邊的發展，對帶動總體經濟發展有相當大的功能，因此，表示房地產的相關活動對總體經濟有相當高的關聯特性。

我們可以直接觀察的就是房屋銷售的數字，因為房屋銷售是一項影響廣泛且相當重要的景氣領先指標，房屋銷售的強弱，除了顯現了住宅部門的景氣狀況，也直接或間接影響到房屋開工及營建、住宅等相關耐久財或非耐久財，例如建材，家電，裝潢等產業。此外，由於房屋的投資或消費性耐久財支出，金額較為龐大，一般民眾在做購買或投資決策之前往往會審慎考慮未來的經濟狀況，因此具有領先經濟指標的特性，通常房屋銷售率持續下降，代表經濟景況可能將走下坡，反之則預示景氣將出現復甦。而美國的房屋銷售數字，有美國商業部每月 16-19號所公佈的新屋銷售數字，和全國房地產經紀協會(The National Association ofRealtors)所公佈的成屋銷售數字。

房屋銷售可分為新屋銷售與成屋銷售，在美國，以成屋銷售為大宗，新屋佔整體房屋銷售約僅有兩成不到的比例，以2005 年11 月份公佈的數據為例，新屋銷售為124 百萬戶，成屋銷售697 百萬戶，新屋銷售佔整體房屋銷售的15%，所以一般在解讀房屋銷售數字時，普遍以成屋銷售增減的重要性較大，且兩者呈現同向增加或減少時，對於房地產景氣的判讀通常也較為一致的成長或衰退，但若遇見新屋銷售增減與成屋銷售減增的不一致狀況時，則通常以成屋銷售和新屋銷售的總計數和前月總和數字做比較。

一般而言，房屋銷售狀況取決於房貸利率水準的高低，利率越低，房屋需求越熱絡。除銷售量外，待售房屋數量與中價位 (Medium Price)和平均銷售價格(Average Price)亦非常重要，待售房屋數量即為存貨，可以觀察出目前市場上閒置的房屋存量，若除以每月銷售數量，即可得出去化目前庫存所需的時時間，房屋消化速度越快，意味房地產需求暢旺，可能接著推動房屋開工率的上揚，相關產業也將隨之受益。至於房屋銷售的平均價格和中價位房屋價格的走勢，則可觀察目前房地產價格是否有過度偏離的情況，以衡量市場的熱況，和民眾的購買力，並可分析通膨或有無泡沫的可能。

另外，房屋銷售的領先指標，則可觀察房屋開工率(Housing Starts)與營建許可(Building Permits)，房屋開工率是指每個月私有住宅或公寓破土動工的數量，而由於開工之前須向主管機關取得營建許可後始可動工，可預期未來一個月的房屋開工水準，在發佈房屋開工率的同時，也會同時發布營建許可，是一項對整
體經濟活動有預測性的領先指標。通常房屋開工率和聯邦基準利率呈現反向關係，利率上升，購屋意願降低，將使房屋銷售的領先指標，房屋開工率呈現下滑。

通常利率上揚階段，民眾貸款利率隨之上揚，購屋成本因此上升，因此可另另外觀察民眾的貸款來源，如美國抵押銀行協會(Mortgage Bankers Association，MBA)所統計的MBA 貸款申請指數，是否因利率上揚而抑制了民眾的房屋需求與再融資的慾望或購屋意願等。以及MBA 所發布的另一個指標，重新貸款指數(re-finance index)是指貸款者在支付一定手續費之後，可將原先的固定貸款利率重新調整至當期水平，在2001~2003 年利率下跌期間，重新貸款指數出現明顯上揚，顯示利率的下滑為貸款者提供降低購屋成本的誘因及空間。

而民眾的購屋能力方面，可觀察由美國國家不動產經紀人協會(NationalAssociation of Realtors，NAR)所公佈的購屋能力綜合指數，等於1，表示一個中等收入的家庭有足夠的能力，用貸款買一間中價位的房屋，超過1，表示有較強的能力買房子；小於1 則表示民眾的收入不夠支應房貸。通常房價與利率上漲，將會降低民眾的購屋能力，成反向關係。

在租屋市場方面，從消費者物價指數構成要素中，可發現住宅類的物價就佔佔了32.68%左右，而其計算方式並非是房價，而是以租金價格為主，在美國，租金價格主要是由屋主的租金和外地投宿價格所構成，因此可觀察物價指數中的住宅類價格年增率是否有隨房價大幅成長，藉以了解整體不動產市場中，新屋的購買和租屋市場的租金之間的變動關係。